Скільки коштує купити квартиру у Варшаві, Кракові та Вроцлаві у 2026 році

Багато хто, хто переїхав до Польщі або тільки планує переїзд, ставить одне й те саме питання: скільки реально коштує купити квартиру? Не просто «метр квадратний», а нормальна квартира – щоб жити або здавати. І чому в одному місті ціна вдвічі нижча, ніж в іншому, за схожої інфраструктури?

Варшава, Краків та Вроцлав – три найбільші ринки нерухомості у Польщі. Кожен з них працює за своєю логікою. Варшава – це бізнес та корпоративний попит. Краків – туристи, студенти, IT. Вроцлав – молодий ринок з хорошими темпами зростання. І ціни тут відчутно відрізняються.

У цій статті – актуальні цифри по кожному місту, порівняння районів, реальні приклади бюджетів та поради тим, хто купує вперше.

Варшава: найдорожчий ринок країни

Варшава – беззаперечний лідер за вартістю житла у Польщі. За даними порталу Rynek Pierwotny, станом на кінець 2025 року середня ціна квадратного метра на первинному ринку перевищила 18 000-18 300 злотих (близько 4 300 євро). На вторинному ринку – трохи нижче, близько 14 000-15 500 злотих за м².

Розкид по районах – величезний. У Середмісті (центр) м² коштує понад 21 000 злотих, у Жолібожі – близько 19 000. У більш доступних районах, наприклад, у Бялоленці або Урсинові, можна знайти варіанти від 12 000-13 000 злотих за м² на первинці.

Скільки коштує конкретна квартира у Варшаві

Вартість купівлі квартири у великих містах Польщі залежить від площі, кількості кімнат, розташування та стану житла. У середньому можна орієнтуватися на такі бюджети.

Студія або однокімнатна квартира площею 25-35 м² на первинному ринку обійдеться приблизно в 450 000-600 000 PLN. На вторинному ринку аналогічне житло коштує від 380 000 до 520 000 PLN.

Двокімнатна квартира площею 40-55 м² у новобудові зазвичай вимагає бюджету в межах 700 000-1 000 000 PLN. Якщо розглядати вторинний ринок, вартість найчастіше знаходиться в діапазоні 600 000-850 000 PLN.

Трикімнатні квартири площею 60-75 м² належать до найбільш затребуваних варіантів для сімей. На первинному ринку їхня вартість зазвичай становить від 1 000 000 до 1 500 000 PLN, тоді як на вторинному ринку ціни знаходяться в діапазоні 850 000-1 200 000 PLN.

Слід враховувати, що фактична ціна може суттєво відрізнятися залежно від міста. Наприклад, у Варшаві вартість житла зазвичай вища за середньоринкову, тоді як у Кракові, Вроцлаві, Познані чи Лодзі можна знайти більш доступні варіанти. Також на ціну впливають поверх, якість оздоблення, інфраструктура району та близькість до центру міста.

Для іноземного покупця такий бюджет нерідко означає іпотеку. Детальніше про те, як її отримати, можна дізнатися на сторінці іпотека в Польщі для іноземців.

Популярні райони для купівлі у Варшаві:

• Середмістя (Śródmieście) - центр, висока вартість, максимальна ліквідність
• Воля - активно забудовується, багато новобудов, хороший потенціал зростання
• Мокотув - престижний район з розвиненою інфраструктурою
• Прага - правий берег Вісли, дешевше центру на 20-30%, трендовий район
• Бялоленка / Урсинув - сімейні райони з доступними цінами на околицях

Краків: ціни зросли, але місто все ще привабливе

Краків – друге за населенням місто Польщі та один із найдинамічніших ринків нерухомості останніх років. За даними Rynek Pierwotny, станом на жовтень 2025 року середня ціна квадратного метра на первинному ринку досягла близько 16 500 злотих (приблизно 3 900 євро).

Три роки тому Краків був помітно дешевшим за Варшаву – розрив становив майже 40%. Зараз – близько 10-12%. Зростання прискорилося багато в чому через туристичний бум та високий попит на оренду: інвестори скуповували квартири під короткострокову оренду, що підштовхнуло ціни вгору.

Для покупців це означає одне: чекати зниження цін у Кракові не варто. Ринок тут живе своєю логікою.

Скільки коштує конкретна квартира у Кракові

Якщо розглядати купівлю квартири у Кракові, то середній бюджет залежить від площі житла та того, чи купується об'єкт на первинному чи вторинному ринку.

Студія або однокімнатна квартира площею 25-35 м² у новобудові зазвичай коштує від 380 000 до 540 000 PLN. На вторинному ринку аналогічні об'єкти можна знайти в діапазоні 320 000-450 000 PLN.

Двокімнатні квартири площею 40-55 м² є одним із найпопулярніших варіантів серед покупців. На первинному ринку вартість такого житла зазвичай становить 580 000-820 000 PLN, тоді як на вторинному ринку ціни знаходяться в межах 500 000-720 000 PLN.

Для сімей часто обирають трикімнатні квартири площею 60-75 м². У новобудовах їхня вартість, як правило, варіюється від 850 000 до 1 200 000 PLN. На вторинному ринку аналогічні квартири можна придбати за 700 000-1 000 000 PLN.

Ці значення є орієнтовними. Кінцева вартість залежить від району Кракова, рівня оздоблення, віку будинку, транспортної доступності та близькості до центру міста. У популярних районах, таких як Stare Miasto, Grzegórzki або Podgórze, ціни зазвичай вищі за середні по місту.

Популярні райони для купівлі в Кракові:

• Старе Място (Stare Miasto) - історичний центр, найдорожчі квартири, високий попит на оренду
• Казімєж - богемний район, користується попитом у туристів та молоді
• Дембніки / Подгуже - лівобережні райони, що розвиваються, доступніші за центр
• Пронднік Червони - спальний район з хорошою транспортною доступністю
• Містшейовіце - одні з найдоступніших цін у місті, розвинена інфраструктура

Якщо цікавить купівля квартири в Кракові або іншому місті Польщі - сторінка купівля нерухомості допоможе розібратися з основними кроками.

Вроцлав: зростання триває, ціни ще конкурентні

Вроцлав – мабуть, найцікавіший ринок із трьох для інвесторів прямо зараз. Місто швидко зростає: IT-компанії, університети, туризм. За даними на початок 2025 року, середня ціна квадратного метра житла становила близько 11 900-15 200 злотих - залежно від сегмента та району (дані vtgroup-realestate.com та Rynek Pierwotny). На вторинному ринку – від 10 000 до 14 000 злотих.

Найдорожчий район – Надодже (Nadodrze), близько 14 300 злотих за м². Старе Място – 13 900 злотих. Найдоступніші варіанти – у районах Псе Поле та на околицях Фабричної, де ціни стартують від 9 000 злотих за м².

Чесно кажучи, з усіх трьох міст саме Вроцлав зараз виглядає найбільш збалансовано: ціни нижчі за варшавські, але ринок динамічний. Хороша ліквідність при перепродажі, стабільний попит на оренду.

Скільки коштує конкретна квартира у Вроцлаві

У Вроцлаві вартість квартир залишається дещо нижчою, ніж у Варшаві та Кракові, що робить місто привабливим як для проживання, так і для інвестицій.

Студія або однокімнатна квартира площею 25-35 м² на первинному ринку зазвичай коштує від 300 000 до 430 000 PLN. На вторинному ринку аналогічне житло можна придбати за 260 000-380 000 PLN.

Двокімнатні квартири площею 40-55 м² у новобудовах найчастіше пропонуються за ціною від 480 000 до 680 000 PLN. Якщо розглядати вторинний ринок, вартість таких об'єктів зазвичай знаходиться в діапазоні 420 000-600 000 PLN.

Трикімнатні квартири площею 60-75 м² на первинному ринку коштують у середньому 700 000-980 000 PLN. На вторинному ринку ціни варіюються від 600 000 до 850 000 PLN.

Слід враховувати, що підсумкова вартість залежить від конкретного району, стандарту оздоблення, року побудови будівлі та розвиненості інфраструктури. У найбільш затребуваних районах, таких як Stare Miasto, Krzyki або Śródmieście, ціни на житло зазвичай вищі за середні показники по місту.

Популярні райони для покупки у Вроцлаві:

• Старе Място - історичний центр із розвиненою інфраструктурою
• Кшики - один із найбільш населених районів, багато новобудов
• Надодже - тренд останніх років, зростання цін вище середнього по місту
• Сьродмесьце - діловий центр, високий попит на оренду
• Псе Поле - доступний район із хорошим транспортним сполученням

Порівняння трьох міст: де дешевше купити квартиру

При виборі нерухомості для проживання чи інвестицій важливо враховувати не лише вартість квартири, а й потенційну дохідність, динаміку цін та ліквідність об'єкта.

Варшава залишається найдорожчим ринком нерухомості в Польщі. Станом на кінець 2025 року середня вартість квадратного метра тут становить близько 17 700-18 300 PLN. Двокімнатна квартира зазвичай коштує від 700 000 до 1 000 000 PLN. Дохідність від довгострокової оренди перебуває на рівні 4-5% річних. За 2024-2025 роки ціни зросли приблизно на 3%, а ліквідність житла залишається дуже високою завдяки постійному попиту з боку мешканців, студентів та інвесторів.

Краків посідає друге місце за рівнем цін серед найбільших міст країни. Середня вартість квадратного метра становить 16 000-16 500 PLN. Купівля двокімнатної квартири зазвичай вимагає бюджету в межах 580 000-820 000 PLN. Дохідність оренди оцінюється в 4,5-6% річних. Зростання цін у 2024-2025 роках було більш помірним і становило близько 1%, проте ліквідність нерухомості, як і раніше, залишається високою завдяки стабільному попиту з боку місцевих жителів, студентів та туристичного сектору.

У Вроцлаві середня вартість квадратного метра знаходиться в діапазоні 12 000-15 200 PLN, що робить місто одним із найдоступніших серед великих ділових центрів Польщі. Двокімнатну квартиру тут можна придбати приблизно за 480 000-680 000 PLN. Орієнтовна дохідність оренди становить 5-6,5% річних, що є одним із найкращих показників серед великих польських міст. За період 2024-2025 років ціни зросли приблизно на 3%, а ліквідність об'єктів залишається високою завдяки активному розвитку міста та стійкому попиту на орендоване житло.

Якщо порівнювати ці три ринки, то Варшава пропонує максимальну ліквідність та найбільш стабільний попит, Краків поєднує високий інтерес з боку орендарів та помірне зростання цін, а Вроцлав виділяється доступнішим порогом входу та потенційно вищою дохідністю від оренди.

Висновок з таблиці простий: якщо бюджет обмежений – дивіться на Вроцлав. Якщо важлива максимальна ліквідність – Варшава. Якщо хочете поєднання туристичної оренди та міста, що зростає – Краків.

Детальніше про вибір міста для вкладень можна прочитати в матеріалі про вибір міста для інвестицій у нерухомість Польщі.

Додаткові витрати при купівлі: про що не забувають досвідчені покупці

Ціна квартири – це не фінальна цифра. До неї додаються витрати, які на практиці становлять ще 3-8% від вартості об'єкта.

Основні додаткові витрати:

• Податок PCC – 2% від ринкової вартості. Сплачується при купівлі на вторинному ринку. При купівлі у забудовника (первинний ринок) – не стягується.
• Нотаріус – 0.5-2% залежно від суми угоди. Обов'язково для будь-якої угоди.
• Агентство нерухомості – як правило, 2-3% від вартості. Іноді комісію сплачує продавець.
• Іпотечний страховий внесок та страхування - якщо берете кредит.
• Ремонт - квартири від забудовника часто здаються в чорновій обробці. Середній бюджет ремонту - 800-1500 PLN за м².

Детальний розбір усіх податкових аспектів - у статті податки на нерухомість у Польщі.

Чи може іноземець купити квартиру в Польщі

Якщо коротко - так, може. Причому без особливих обмежень. Громадяни країн ЄС та іноземці з дозволом на перебування (карта побиту) купують квартири практично на тих самих умовах, що й громадяни Польщі.

Для громадян країн не з ЄС (наприклад, з України, якщо людина не має європейського громадянства) формально потрібен дозвіл МВС. Але на практиці для купівлі житлової квартири цей дозвіл, як правило, видається без проблем, і отримати його допомагають агентства в рамках супроводу угоди.

Детальний розбір - у матеріалі як іноземцю купити нерухомість у Польщі.

Як El Estate допомагає при купівлі квартири

Команда El Estate працює з іноземними покупцями у Варшаві, Кракові та Вроцлаві вже 5 років. За цей час через агентство пройшли понад 4 000 клієнтів, більшість з яких - українці та інші російськомовні покупці. Агентство ліцензоване, консультації надаються російською, українською та англійською мовами.

Що конкретно робить команда:

• Підбирає об'єкти під ваш бюджет та запити, включно з off-market варіантами, яких немає у відкритому доступі
• Перевіряє юридичну чистоту об'єкта: документи на квартиру, заборгованості, обтяження
• Супроводжує на переговорах з продавцем або забудовником
• Допомагає з іпотекою - підбирає банк, допомагає зібрати документи, перекладає умови
• Організовує нотаріальну угоду та реєстрацію права власності
• За потреби підключає ремонтну бригаду та допомагає з управлінням об'єктом після покупки

На практиці це означає: ви приїжджаєте на перегляди – все інше бере на себе команда. Окрема цінність – повноцінна підтримка вашою мовою на кожному етапі.

FAQ: поширені запитання про ціни на квартири в Польщі

Де дешевше купити квартиру – у Кракові чи Вроцлаві?

За даними на кінець 2025 року, Вроцлав дешевший: середня ціна м² тут на 1 000-4 000 злотих нижча, ніж у Кракові. Двокімнатна квартира у Вроцлаві в середньому обійдеться на 100 000-150 000 PLN дешевше, ніж аналог у Кракові. При цьому дохідність оренди у Вроцлаві – одна з найкращих серед великих міст Польщі.

Скільки коштує найдешевша квартира у Варшаві?

На вторинному ринку у віддалених районах (Бялоленка, Урсинув, Бялоленка) невелику студію площею 25-28 м² можна знайти за 380 000-430 000 PLN. На первинному ринку – від 450 000 PLN. Розраховувати на щось суттєво дешевше в межах міста не варто.

Чи зростають ціни на квартири в Польщі у 2026 році?

Помірне зростання триває. За прогнозами на 2026 рік, ціни у Варшаві та Вроцлаві продовжують зростати на рівні 3-5% на рік. У Кракові темпи дещо сповільнилися після активного зростання 2023-2024 років, але падіння не очікується. Фактори, що підтримують зростання – зниження іпотечних ставок та стабільний попит з боку іноземних покупців.

Чи потрібна карта побиту для купівлі квартири в Польщі?

Ні, карта побиту не є обов'язковою. Іноземці можуть купувати житлову нерухомість без неї. Однак для отримання іпотеки в польському банку наявність посвідки на проживання або постійного доходу в Польщі суттєво спрощує процес схвалення кредиту.

Скільки часу займає купівля квартири в Польщі?

На первинному ринку (від забудовника) – від 1 до 3 місяців від підписання попереднього договору до нотаріального акта. На вторинному ринку – швидше: за наявності готових документів угоду можна закрити за 2-4 тижні. З іпотекою додається ще 4-8 тижнів на схвалення в банку.

Які додаткові витрати при купівлі квартири в Польщі?

До ціни об'єкта додається: нотаріус (0.5-2%), податок PCC 2% при вторинному ринку, комісія агентства (якщо платить покупець, 2-3%), страховка при іпотеці. Разом – від 3 до 7% понад ціну квартири. Плюс ремонт, якщо квартира здається в чорновому оздобленні.

Чи вигідно купувати квартиру в Польщі для здачі в оренду?

Так, особливо у Кракові та Вроцлаві. Дохідність довгострокової оренди становить 4-6.5% річних. Короткострокова оренда (Airbnb) у туристичних районах Кракова приносить до 8-10% річних, але вимагає активного управління. Детальніше – у розділі інвестиції в нерухомість Польщі.

Підсумок: як обрати місто і не помилитися з бюджетом

Три міста – три абсолютно різні ситуації. Варшава – якщо важлива максимальна ліквідність і ви готові до високого вхідного порогу. Краків – якщо хочеться туристичного потенціалу та ставка на зростання в довгостроковій перспективі. Вроцлав – якщо шукаєте баланс між ціною входу та дохідністю.

Ринок Польщі залишається активним, хороших об'єктів за розумною ціною стає менше – особливо в центральних районах. Самостійний пошук займає місяці і часто закінчується або переплатою, або купівлею об'єкта з юридичними "хвостами", які виявляються вже після угоди.

Якщо хочете отримати добірку об'єктів під ваш бюджет і зрозуміти, що реально можна купити саме зараз, – залиште заявку на сайті elestate.pl. Фахівці El Estate зв'яжуться протягом робочого дня, і консультація безкоштовна.